نکات حقوقی قرارداد مجری
اولین قدم در مسیر طراحی و تدوین ،قرارداد شناسایی اهداف اولویت ها و محدودیتها در این باره است؛ به عبارت ،دیگر قرارداد وسیله ای برای رسیدن به هدفی مشخص است؛ بنابراین تنظیم کننده قرارداد باید بداند هدف اصلی از انعقاد قرارداد چیست؟ اولویتها کدام است؟ از دید طرف قرارداد سرعت در اجرای قرارداد مهم تر است یا کیفیت کار یا قیمت آن؟ آیا میتوان هر شرطی را در قرارداد درج کرد یا هر شخصی را مجری قرارداد نمود؟ یا اینکه محدودیت هایی نظیر پایین بودن قدرت چانه زنی به دلیل انحصاری بودن و غیره وجود دارد.
شناسایی چالشها ارائه راهکارها :
پس از ارزیابیهای مقدماتی، مهمترین قدم شناسایی چالشهای احتمالی است که ممکن است در آینده با آن مواجه شویم؛ معمولاً آگاه شدن از این چالشها مستلزم داشتن تجربههای عملی است؛ تجربه هایی که برای به دست آوردن آنها دو راه وجود دارد؛ نخست تجربه های شخصی که هزینه تحصیل آن گاهی گزاف است؛ و دیگری استفاده از تجربه های دیگران که معمولاً هزینه کمتری دارد.
ویژگیهای لازم برای تنظیم قرارداد :
در هر حوزهای آشنایی با ویژگیهای خاص یا خدمت موضوع قرارداد و همچنین اختلافات رایج در آن حوزه است؛ قرردادنویس، باید تا جایی که ممکن و مطلوب است فرضیههای مختلف را در نظر گرفته و برای آنها در قرارداد راه حلهای مشخص ارائه دهد؛ مثلاً اگر مالک ملکی بخواهد با سازنده ای قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کند با چند چالش متداول در این نوع قراردادها مواجه است؛ مثلاً ممکن است سازنده پیش از اجرای تعهدات خویش مبنی بر تکمیل و تحویل ساختمان واحدهای متعلق به خود را پیش فروش کند؛ لذا بهتر است مالک حق هرگونه پیش فروش یا انتقال را تا مدت معین جهت حصول اطمینان از اجرای تعهدات از سازنده سلب نماید؛ مسئله بعدی اینکه روشن نیست اگر سازنده شرط قراردادی اخیر را رعایت نکند و مبادرت به پیش فروش قبل از موعد مقرر ،نماید ضمانت اجرای آن چیست؟
کتابت قرارداد مجری
یکی از آفتهای روابط قراردادی ننوشتن توافقات است؛ به همین دلیل مکتوب کردن توافقات مورد تأکید قرآن کریم قرار گرفته و نقش مؤثری در کاهش اختلافات دارد؛ نوشتن مزایای متعددی دارد؛
اول اینکه مانع سوء تفاهم است زیرا چه بسا طرفین توافق دارند و پس از نگارش متن بر روی کاغذ متوجه اختلاف نظر با یکدیگر میشوند؛
دوم اینکه نوشته مانع فراموشی است؛ به همین دلیل گفته میشود کمرنگ ترین جوهرها ماندگارتر از قویترین حافظه هاست؛
سوم اینکه نوشتن توافق و امضای آن بیانگر نوعی جدیت در اجرای قرارداد است و عموماً در توافقات شفاهی جدیت در پذیرش تعهد وجود ندارد.
چهارم اینکه نوشته (سند) یکی از مهمترین دلایل جهت اثبات ادعا است و میتواند در کشف حقیقت و احقاق حق مؤثر باشد؛ به همین دلیل گفته میشود نوشته بهترین شاهد است».
در هر حال اگرچه مکتوب کردن توافقات توصیه اکید شده است اما دو نکته حائز ذکر است:
نکته اول اینکه توافقات شفاهی نیز معتبر بوده و در صورت اثبات منشأ اثر هستند؛ مثلاً طبق ماده ۷ قانون کار قرارداد کار ممکن است کتبی یا شفاهی باشد؛ بنابراین اگر کارگر فاقد قرارداد کتبی باشد ولی بتواند به واسطه دلایل دیگری نظیر پرداخت حق بیمه توسط کارفرما واریز حقوق به حساب کارگر یا گزارش بازرس تأمین اجتماعی رابطه کارگر و کارفرمایی خویش را اثبات نماید از حداقل حقوق و مزایای مندرج در قانون کار بهره مند خواهد شد؛ بنابراین نداشتن قرارداد مکتوب به معنای نبود رابطه قراردادی نیست؛ به ویژه اینکه اگر مدت پایان قرارداد کار به واسطه فقدان قرارداد کتبی معلوم نباشد، طبق تبصره ۲ ماده ۷ قانون کار قرارداد اصولاً دائم محسوب میشود که میتواند چالش جدی برای کارفرما ایجاد کند؛ زیرا کارفرما حق قطع ارتباط و فسخ قرارداد را تا تحقق یکی از عوامل قانونی خاتمه قرارداد کار مندرج در ماده ۲۱ قانون کار مانند بازنشستگی نخواهد داشت. بنابراین کارفرما باید جهت جلوگیری از بروز چنین خسارتی با کارگر قرارداد مکتوب نوشته و مدت قرارداد را مشخص نماید و در صورت تمایل به تمدید قرارداد، نیز موضوع را مکتوب نماید؛ در صورتی که قرارداد اولیه برای سه ماه به نحو مکتوب منعقد شود و پس از پایان سه ماه بدون توافق ،کتبی روابط قراردادی ادامه پیدا نماید طبق رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مورخ ۱۴۰۰، ابتدا قرارداد برای مدت مشابه قرارداد اولیه سه ماه تمدید شده ضمنی تلقی میشود و در صورت ادامه رابطه پس از پایان سه ماهه دوم قرارداد کار از حالت موقت به دائم تبدیل میگردد.
نکته دوم اینکه داده پیام Data Message هم در حکم نوشته است مواد ۶ ۷ و ۱۲ قانون تجارت الکترونیکی مصوب ۱۳۸۲؛ بنابراین در مواردی که اخذ نوشته ممکن یا مطلوب نیست میتوان از طریق پیامک یا ایمیل وجود توافق را اثبات نمود؛ اما در عمل مهمترین مانع در این خصوص قابلیت استناد پیام به ارسال کننده است؛ مثلاً اگر پیامی از یک ایمیل (رایانامه) به نشانی ایمیل دیگری ارسال شود چگونه میتوان گفت ایمیل اخیر متعلق به پویا مرادی نویسنده مقاله آموزشی (حاضر است و پیام توسط وی ارسال شده است؟ به عبارت ،دیگر ممکن است طرف قرارداد منکر تعلق آدرس ایمیل به خود گردد؛ به همین، دلیل بهتر است تلفن همراه نمابر (فکس) و ایمیل یا هر مسیر دیگری که قرار است مکاتبات از آن مسیر انجام شود در قرارداد ذکر شود.
تعریف پیمانکار/مقاطعهکار در آئیننامه امور پیمانکاری مصوب 1389
پیمانکار / مقاطعه کار: شخص حقیقی یا حقوقی ذیصلاحی است که بر اساس اسناد و مدارک پیمان، مسئولیت اجرای عملیات پیمان را بر عهده میگیرد.
تعریف کارفرما / مقاطعهدهنده در آئیننامه امور پیمانکاری مصوب 1389
کارفرما / مقاطعه دهنده: شخص حقیقی یا حقوقی است که اجرای عملیات موضوع پیمان را بر اساس اسناد و مدارک پیمان به پیمانکار واگذار مینماید. در ضمن نمایندگان ایشان در حکم کارفرما میباشند.
کارفرمای کارگر مطابق با ماده3 قانون کار مصوب 1369
کارفرما شخص است حقیقی یا حقوقی که کارگر به درخواست و به حساب او در مقابل دریافت حقالسعی کار میکند. مدیران و مسئولان و بطور عموم کلیه کسانی که عهدهدار اداره کارگاه هستند، نماینده کارفرما محسوب میشوند و کارفرما مسئول کلیه تعهداتی است که نمایندگان مذکور در قبال کارگر به عهده میگیرند. در صورتی که نماینده کارفرما خارج از اختیارات خود تعهدی بنماید و کارفرما آن را نپذیرد در مقابل کارفرما ضامن است.
کارگر مطابق ماده2 قانون کار مصوب 1369
کارگر از لحاظ این قانون کسی است که به هر عنوان در مقابل دریافت حقالسعی اعم از مزد، حقوق، سهم سود و سایر مزایا به درخواست کارفرما کار میکند.
حقالسعی مطابق ماده34 قانون کار مصوب1369
کلیه دریافتهای قانونی که کارگر به اعتبار قراردادکار اعم از مزد یا حقوق، کمک عائلهمندی هزینههای مسکن، خواروبار، ایاب و ذهاب، مزایای غیرنقدی، پاداش افزایش تولید، سود سالانه و نظایر آنها دریافت میکند، حق السعی مینامند.
شفافیت در قرارداد مهندس مجری
یکی از دلایل ایجاد اختلاف در محاکم و همچنین طولانی شدن پرونده ها وجود عبارتهای مبهم در قرارداد است؛ واژگان مبهم محتاج تفسیرند و همین تفسیرهای گوناگون منشأ اختلاف نظر می شوند؛ بنابراین باید تا جای ممکن از نوشتن عبارتهای کیفی و مبهم که قابل اندازه گیری نیستند خودداری شود؛ تعابیری مانند اولین فرصت ممکن، فوری، در اسرع وقت، با کیفیت عالی، صادراتی خارجی؛ زیرا واژگان اخیر کیفی بدون معیار هستند که تبیین آنها توسط عرف میتواند منشأ اختلاف شود. از دیگر عبارتهای مبهم اما متداول در قراردادها عبارت داور مرضی الطرفین است که اکیداً توصیه میشود از به کارگیری آن خودداری شود و اگر طرفین قرارداد قصد ارجاع اختلافات قراردادی خویش به داوری را دارند، داور را هنگام انعقاد قرارداد با ذکر نام تعیین نمایند مثلاً پویا مرادی یا حداقل سازکار تعیین داور را مشخص نمایند؛ مثلاً ، نوشته شود: «کلیه اختلافات توسط یک داور که توسط موسسه/سازمان نظام مهندسی ساختمان استان کرمانشاه به شناسه ملی 14009864192 تعیین میگردد حل و فصل خواهد شد.
مستند سازی
برخی از مطالب مندرج در قرارداد محتاج مستند است؛ مثلاً، وقتی اسامی مدیران شرکت به عنوان صاحبان امضای مجاز در قرارداد درج میشوند باید با مراجعه به سایت روزنامه رسمی به نشانی اینترنتی rrk.ir بررسی شود که آیا صاحبان امضای مجاز به درستی درج شدهاند یا خیر؛ همچنین وقتی شخصی میخواهد به استناد وکالتنامه رسمی تنظیمی در دفترخانه قرارداد را امضا کند باید با مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک به نشانی اینترنتی SSaa.ir اصالت وکالتنامه و بقای آن ارزیابی گردد؛ بنابراین نباید به اظهار طرف مقابل اکتفا کرد بلکه باید اطلاعات و اسناد ارائه شده از سوی طرف قرارداد را با استفاده از سامانههای الکترونیکی صحت سنجی نمود.
ضوابط کلی در نگارش تعهدات قراردادی
قرارداد متضمن تعهدات گوناگون است؛ به همین دلیل، مهارت در نگارش دقیق تعهد میتواند نقشی مؤثر در تدوین قرارداد داشته باشد؛ تعهد استاندارد حداقل متضمن پنج عنصر است که در ادامه به ترتیب به تشریح هر یک از این عناصر پرداخته شده است.
متعهد:
در هر تعهدی باید متعهد معلوم .باشد طلبکار باید بداند از چه شخصی میتواند اجرای تعهد را مطالبه کند؛ مثلاً، اگر شخصی ملکی را به یک شرکت تجاری، بفروشد مبلغ معامله را میتواند از شرکت مطالبه کند و مدیران یا سهامداران شرکت اصولاً تعهدی در این خصوص ندارند؛ بنابراین در صورت امتناع شرکت از پرداخت ثمن معامله فروشنده صرفاً میتواند علیه شرکت (خریدار) طرح دعوی کرده و صرفاً اموال متعلق به شرکت را توقیف نماید و امکان توقیف اموال مدیران یا سهامداران شرکت را ندارد؛ مگر اینکه فروشنده علیه مدیر یا سهامدار شرط مسئولیت تضامنی کرده باشد و ضامن هم قرارداد را امضا کرده باشد؛ شرط مسئولیت تضامنی به این معنا است که فروشنده علاوه بر خریدار، میتواند برای وصول طلب به ضامن هم مراجعه کند؛ مثلاً فروشنده میتواند برای درج شرط مسئولیت تضامنی از عبارت زیر در قرارداد استفاده نماید؛ «آقای / خانم ….. به شماره ملی …… کلیه تعهدات و مسئولیتهای شرکت از قبیل تعهد به پرداخت ثمن معامله یا خسارات و غیره را به نحو تضامنی ضمانت نمود و مشمول کلیه الزامات و شرایط مندرج در این قرارداد میباشد.
ذی نفع تعهد
متعهد باید بداند که تعهد را به نفع چه شخصی اجرا میکند؛ مثلاً در فرضی که فروشندگان متعدد هستند خریدار باید وجه را به تناسب مالکیت فروشندگان به هر یک از آنها به نحو جداگانه پرداخت کند. حتی در صورتی که یکی از مالکان از جانب دیگری وکالت در فروش داشته باشد صرف این وکالتِ در فروش موجب نمیشود کل وجه معامله به او پرداخت شود زیرا مطابق ماده ۶۶۵ قانون مدنی وکیل در فروش، وکیل در گرفتن پول معامله نیست مگر در وکالتنامه ذکر شده باشد؛ بنابراین بهتر است خریدار مبلغ قرارداد را به حساب هر یک از مالکان واریز کند و اگر میخواهد به وکیل فروشنده بپردازد وکالتنامه وی را بررسی نماید که وکالت در دریافت مبلغ قرارداد قبض ثمن را داشته باشد.
موضوع تعهد
موضوع تعهد باید شفاف باشد یعنی تفاوت هست بین اخذ مجوز یا تلاش برای اخذ مجوز؛ زیرا تعهد اخیر تعهد به وسیله است و اگر نتیجه حاصل نشود، متعهد مرتکب تخلف نشده است. اما اگر شخصی متعهد به اخذ مجوز ،شود تعهد وی تعهد به نتیجه است و صرفِ عدم حصول نتیجه تخلف محسوب میشود مگر اینکه متعهد اثبات کند عدم حصول نتیجه ناشی از قوه قاهره بوده است. بدیهی است که نفع متعهد در این است که تعهد از نوع تعهد به وسیله باشد یعنی فقط متعهد شود که وسایل و مقدمات را فراهم کرده و تلاش خویش را انجام دهد اما تعهدی به حصول نتیجه نداشته باشد؛ در مقابل نفع متعهدله این است که تعهد به نتیجه باشد.
مثلاً، در قرارداد پیمانکاری بند زیر حاکی از تعهد به نتیجه است: در صورت عدم اتمام پروژه تا پایان سال 1404 کارفرما میتواند قرارداد را فسخ کرده و بیست درصد مبلغ قرارداد را به عنوان خسارت عدم انجام تعهد دریافت نماید.
در مقابل بند زیر حاکی از تعهد به وسیله است در صورت عدم اتمام پروژه تا پایان سال 1404 چنانچه اثبات شود که پیمانکار مرتکب تقصیر شده است، کارفرما میتواند قرارداد را فسخ کرده و بیست درصد مبلغ قرارداد را به عنوان خسارت عدم انجام تعهد دریافت نماید.
زمان و مکان اجرای تعهد
زمان و مکان اجرای تعهد باید روشن باشد؛ مثلاً اگر موضوع تعهد، تنظیم سند رسمی انتقال ملک ،باشد باید روز تنظیم سند و همچنین دفترخانه ای که قرار است تعهد در آن اجرا شود معین شود همچنین بهتر است از منوط کردن زمان در اجرای تعهد به امری که در اختیار متعهد است خودداری شود. بنابراین اگر قرار است اجرای یک تعهد به تعهد دیگری منوط شود باید برای هر یک از تعهدات فروشنده زمانی مشخص در نظر گرفته شود.
مثلاً اگر تعهد اتمام ساخت در قرارداد مشارکت در ساخت تا دو سال بعد از تاریخ اخذ جواز ساخت ،باشد، لازم است برای تعهد به اخذ جواز ساخت هم مهلتی در نظر گرفته شود.
توصیه میشه در قرارداد ذکر شود مهلت تعهد سازنده به اخذ جواز ساخت دو ماه از تاریخ انعقاد قرارداد است.
ضمانت اجرا
مهم ترین تفاوت تعهد حقوقی از تعهداخلاقی وجود ضمانت اجرا در تعهد حقوقی است؛ بنابراین تعهدی که فاقد ضمانت اجرای قوی و مؤثر ،است پشتوانه ای جز وجدان و اخلاق متعهد ندارد و احتمال نقض تعهد افزایش می یابد.
اگر برای تأخیر در تنظیم سند رسمی وجه التزام در نظر گرفته نشود مطالبه خسارت از سوی خریدار منوط به اثبات ورود خسارت و جلب نظر کارشناس است که غالباً برای خریدار مطلوب نیست؛ زیرا اولاً اثبات ورود خسارت دشوار است؛ ثانیاً ارجاع امر به کارشناسی جهت تشخیص ورود خسارت و میزان آن موجب هزینه اضافی و طولانی شدن فرآیند دادرسی است و در نهایت هم مشخص نیست چه میزان غرامت نصیب خریدار خواهد شد.
نکات پیش از انعقاد قرارداد
مطالعه نهایی قرارداد
پیش از امضای قرارداد یک بار آن را با دقت و حوصله از ابتدا تا انتها بخوانید. تعدد رفت و برگشت قرارداد احتمال بروز اشتباه و تعارض را زیاد میکند
امضا اثر انگشت یا مهر قرارداد
قرارداد عادی برای معتبر تلقی شدن کافی است به تأیید طرفین برسد که معمولاً این تأیید با امضا، اثر انگشت یا مهر ابراز شود برای جلوگیری از انکار احتمالی.
شاهد در قرارداد
امضا نشدن قرارداد عادی توسط شاهد، آن را بی اعتبار نمیکند ولی بهتر است که در قرارداد شاهد گرفته شود تا در صورت بروز اختلاف شاهد حقیقت را بیان کند.
استثنا در قراردادهای اجاره با سند عادی
موجر برای استفاده از مزیت تخلیه فوری مستاجر، حتما باید اجاره نامه را به امضای حداقل دو شاهد برساند به عبارت دیگر در قراردادهای اخیر وجود شاهد علاوه بر مزیت اثباتی مزیت دیگری نیز دارد که به نفع موجر است.
امضای مجاز
در اشخاص حقوقی علاوه بر امضای قرارداد توسط صاحبان امضای مجاز، مهرشرکت نیز باید اصولاً زده شود.
نکته حقوقی: تمام صفحات باید امضا شوند، نه فقط صفحه آخر. در صورتی که مدرکی را از طرف مقابل دریافت میکنید بهتر است آن را امضاشده تحویل بگیرید.
بین متن و امضاء
در هنگام امضا هرگونه سند مکتوبه اعم از عادی یا رسمی، امضای شما بهتر است خط آخر نوشته را بگیرد به عبارتی بین امضا و آخرین خط متن فاصله نگذارید.
تعریف و احراز سمت صاحبکار مخصوص قرارداد اجرا
صاحبکار: در این قرارداد، صاحبکار به شخص حقیقی یا حقوقی اطلاق میشود که یا به موجب سند رسمی مالکیت، مالک قانونی ملک موضوع قرارداد است، یا قائممقام قانونی وی (از قبیل ورثه، ولی، قیم، وصی یا نماینده قانونی اشخاص حقوقی)، یا نماینده قانونی مالک که به موجب وکالتنامه رسمی و معتبر، اختیار انعقاد قرارداد، پرداختها، دریافت مفاصاحساب و پیگیری کلیه امور اجرای پروژه را دارا باشد.
صاحبکار مکلف است در زمان امضای قرارداد، مدارک مثبت مالکیت یا نمایندگی قانونی خود را شامل: سند مالکیت رسمی یا گواهی انحصار وراثت، حکم قیمومت یا وکالتنامه رسمی را ارائه نماید. مسئولیت صحت، اصالت و اعتبار مدارک ارائه شده منحصراً بر عهده صاحبکار میباشد.
در صورت فقدان سمت قانونی یا ارائه مدارک مخدوش یا غیرمعتبر، قرارداد نسبت به مالک اصلی غیرنافذ بوده و کلیه مسئولیتهای مالی و حقوقی ناشی از قرارداد، از جمله پرداخت حقالزحمه مجری، خسارات، جرائم و دیون، بر عهده شخص امضاکننده خواهد بود.
صاحبکار حق واگذاری اجرای تعهدات خود به شخص ثالث را جز با موافقت کتبی مجری ندارد.
بند تکمیلی (ضمانت اجرا)
این بند جلوی سوءاستفادههای رایج را میگیرد:
در صورت اثبات عدم مالکیت یا فقدان اختیار قانونی امضاکننده، مجری حق دارد قرارداد را یکطرفه فسخ نموده و کلیه مطالبات، خسارات و هزینههای انجام شده را از شخص امضاکننده مطالبه نماید.
بند مشخصات احراز شده صاحبکار (برای قرارداد)
این قسمت را دقیق در قرارداد وارد کنید:
مشخصات صاحبکار: نام و نام خانوادگی / نام شرکت، کدملی / شناسه ملی، شماره سند ملک، پلاک ثبتی، نشانی رسمی ملک، شماره و تاریخ وکالتنامه / حکم قانونی (در صورت لزوم)
سمت: 1. مالک 2. قائم مقام قانونی 3. نماینده قانونی
مثال کاربردی واقعی
سناریو: مالک، برادرش را میفرستد برای امضای قرارداد اجرا ولی وکالت رسمی ندارد.
اگر بند بالا باشد: مجری میتواند 1. علیه همان امضاکننده مطالبه وجه کند 2. قرارداد را فسخ کند 3. خسارت بگیرد (حتی اگر مالک انکار کند)
اگر بند نباشد: ممکن است که قرارداد غیرقابل اجرا شود یا مجری دستش به هیچجا بند نباشد.
توصیه بسیار مهم حقوقی برای قراردادهای اجرا
حتما بگیرید و پیوست کنید: تصویر سند مالکیت، تصویر کارت ملی مالک، وکالت نامه رسمی(درصورت نمایندگی)، مهر شرکت(اگر شخص حقوقی است)
